Ingatlanügyletek

Az ingatlan teljes életciklusa alatt, a fejlesztéstől az adás-vételig, vagy a bérbeadásig/üzemeltetésig számos ponton kapcsolódik az adózáshoz.

Az ingatlanvagyon jelentős értékű lehet. Ezért a kapcsolódó adózási következmények is általában szintén jelentősek. Az adófizetési kötelezettség optimalizálása vagy a kockázatoknak való kitettség elkerülése érdekében az ágazat minden szereplője (fejlesztők, vásárlók, eladók, üzemeltetők stb.) számára megfelelő tervezésre van szükség. A különféle ingatlantevékenységek Magyarországon különböző formában folytathatók, mint például egy projekttársaság, egy ingatlanalap vagy egy szabályozott ingatlanbefektetési társaság. A megfelelő struktúra felállításához és az előnyök maximalizálásához speciális tudásra van szükség.

ÁFA és illeték ingatlanértékesítéseknél: mikor adóköteles?

Az ingatlanok értékesítése főszabály szerint áfamentes, ugyanakkor kivétel például az építési telek és az új ingatlan értékesítése, amelyek adókötelesek. Emellett előfordul, hogy az értékesítő választással adókötelessé teszi a tranzakciót; bizonyos esetekben ilyenkor fordított adózás alkalmazandó, vagyis a vevő vallja be és vonja le az áfát (B2B ügyletekben).

Az értékesítésekhez kapcsolódó vagyonátruházási illetéket a vevő fizeti: az általános mérték 4%, 1 milliárd Ft felett az azt meghaladó részre 2%, a fizetendő illeték pedig ingatlanonként legfeljebb 200 millió Ft lehet. Bizonyos speciális szereplőknél (pl. ingatlanalap, SZIT – Szabályozott Ingatlanbefektetési Társaságok) kedvezményes illeték is elérhető.

Ingatlantranzakciók adóátvilágítása és struktúra‑optimalizálás

Komplex ingatlanügyleteknél érdemes adóátvilágítást végezni, amely feltérképezi az ügylet ÁFA‑kockázatait (pl. „új ingatlan” minősítés, építési telek kérdése, fordított adózás), az adókötelezettség választásának időzítését és a szükséges dokumentációt. A vizsgálat támogatja a megfelelő tranzakciós struktúra kiválasztását (vagyonátruházás/„asset deal” vs. társasági részesedés megszerzése/„share deal”), valamint az eladás–visszabérlés típusú megoldások adózási megítélését. Az átvilágítás kiterjedhet a helyi adókra és a transzferár‑szabályokra is, különösen vegyes funkciójú ingatlanoknál vagy kapcsolt vállalkozások közti ügyleteknél.