Jelentős nehézségeket old fel a 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet (Inyvhr.) 2025. március 14-én hatályba lépett módosítása az ingatlan-nyilvántartás vonatkozásában. A módosítás részben egyszerűsíti a terhelt ingatlanok adásvételét, másrészt egyértelművé teszi, hogy a meghatározott tulajdoni hányadra bejegyzett vevői jog a többi tulajdoni hányadot érintő kérelmeket nem függeszti fel. Emellett fontos kiegészítést tartalmaz az ingatlant érintő cégjogi változásokkal kapcsolatban.
Ingatlan-nyilvántartás változás: terhelt ingatlanokra kötött adásvételi ügyletek egyszerűsítése
Az új ingatlan-nyilvántartási eljárási szabályok bevezetése lehetővé tette a tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog, valamint a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog bejegyzését. A tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzése a korábbi tulajdonjog fenntartással eladás tényének és a kérelem függőben tartásának előnyeit ötvözi, azáltal, hogy a bejegyzés hatályának kezdetére irányadó időponttól számított hat hónapig az ingatlanra vonatkozó kérelmek elbírálása felfüggesztésre kerül, azt követően pedig a hatálya megegyezik az elidegenítési és terhelési tilalom hatályával.
A módosuló szabályozás értelmében az ingatlant terhelő jelzálogjog (önálló zálogjog), valamint az ahhoz kapcsolódó elidegenítési és terhelési tilalom, továbbá a végrehajtási jog törlésére irányuló eljárás a jövőben kivételt képez a felfüggesztés alól, az ilyen kérelmeket a földhivatal a beadványok rangsorára való tekintet nélkül elbírálja. Így a bejegyzett tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog és a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog esetén is törölhetőek lesznek az említett terhek.
A hatályos szabályozás szerint a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzéséhez szükséges a bejegyzett elidegenítési és terhelési tilalom jogosultjának hozzájárulása. Ez egy terhelt ingatlan eladása esetén azt eredményezi, hogy a tulajdonjog-fenntartásához kapcsolódó vevői jog bejegyzése az eladó hitelező bankjának engedélyéhez kötött, amely részben szükségtelen akadályt állít az ingatlanügyletek elé, másrészt a hozzájárulás megadásának elhúzódása, esetlegesen annak megtagadása esetén az ügylet meghiúsulását is eredményezheti (a régi ingatlan-nyilvántartási eljárásban ez a probléma a függőben tartással benyújtott tulajdonjog bejegyzési kérelmek esetében nem merült fel, mivel ott a bejegyzési engedély benyújtásáig a kérelem nem került elbírálásra, a bejegyzési kérelem benyújtásáig pedig megtörtént az ingatlan tehermentesítése).
A módosítás értelmében a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzéséhez az elidegenítési és terhelési tilalom jogosultjának hozzájárulására már nem lesz szükséges, amely jelentősen csökkenti az eladók adminisztrációs terheit és az adásvételi ügyletek lehetséges kockázatait.
Tulajdoni hányadokra és eszmei hányadokra vonatkozó felfüggesztés hatálya
Ugyancsak elsősorban a tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői joghoz köthető (de az eljárás felfüggesztésének valamennyi esetére vonatkozik) egy másik lényeges változás, amely alapján a jogszabály egyértelművé teszi, hogy egy meghatározott tulajdoni hányadra vonatkozó felfüggesztés (akár vevői jog alapján) csak az érintett tulajdoni hányadra irányuló kérelmeket függeszti fel, így a többi tulajdoni hányaddal való rendelkezést (és annak ingatlan-nyilvántartási átvezetését) a vevői jog bejegyzéséhez kapcsolódó felfüggesztés nem érinti.
A módosítás értelmében az ingatlan-nyilvántartási eljárás felfüggesztése vonatkozhat egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára. A módosított rendelet egyértelműen kimondja, hogy tulajdoni hányadot érintő felfüggesztési ok esetén másik (vagy többi) tulajdoni hányadot vagy tulajdoni hányad másik eszmei hányadát érintő beadvány elbírálható. A módosítás így a korábbi bizonytalan helyzetet megszünteti, a szabályozást egyértelművé teszi.
Társasági jogi ügyletekkel érintett ingatlanokra vonatkozó jogok bejegyzése
2025. január 15-étől a cégbíróság intézkedése (elrendelés) alapján jegyzi be a földhivatal az ingatlanokra vonatkozó jogokra és tényekre (ezek keletkezésére, változására vagy megszűnésére) vonatkozó változásokat, ha a cégtörvény szerinti valamely eljárásában jogerős végzése, vagy a cégbejegyzési (változásbejegyzési) eljárásban hozott bejegyzést elrendelő végzése alapján ingatlan-nyilvántartási bejegyzésnek van helye. A módosítás értelmében a fenti időpontot megelőzően meghozott cégbírósági határozat alapján kezdeményezett ingatlan-nyilvántartási eljárásban a cégbíróság határozata a változást megalapozó más okirattal együtt bejegyzés alapjául szolgálhat. Akkor is, ha az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre vonatkozó rendelkezést nem tartalmaz és a kérelmet a határozattal érintett személy nyújtja be.
Szerző: dr. Kálmán Levente (partner, Szabó, Kelemen és Társai Andersen Ügyvédi Iroda)