A jelenleg hatályos szabályok szerint 2026 végén lezárul az új lakóingatlanokra vonatkozó 5 százalékos kedvezményes áfakulcs általános alkalmazási időszaka. Bár egyes, megfelelően előkészített beruházások az átmeneti rendelkezések alapján 2030 végéig megőrizhetik a kedvezményt, a 2027-től induló új projekteknél ismét a 27 százalékos adómérték válhat irányadóvá. A közelmúlt kormányzati kommunikációja alapján úgy tűnik, nem lesz újabb általános hosszabbítás, végleges döntés azonban egyelőre nem született.
Az 5 százalékos lakásáfa jövője azért különösen fontos, mert egy lakóingatlan-fejlesztés előkészítése, engedélyezése és megvalósítása több évet vehet igénybe. A fejlesztőknek már jóval az értékesítés előtt ismerniük kellene a várható adózási környezetet, a vevők számára pedig nem mindegy, hogy a vételárat 5 vagy 27 százalékos áfa terheli. A bizonytalanság ezért nemcsak adótechnikai kérdés, hanem a beruházási döntésekre, a lakáskínálatra és közvetve a lakásárakra is hatással lehet.
Egyelőre nincs döntés az általános hosszabbításról
„Milyen adókulccsal számolhatnak 2027-től azok, akik új lakást vásárolnának?” – ez a kérdés hangzott el az ellenzék oldaláról szeptember végén a Parlamentben. Másképp fogalmazva: 2026 után is fennmarad-e az új lakások kedvezményes áfakulcsa?
A Pénzügyminisztérium államtitkára válaszában azt hangsúlyozta, hogy az 5 százalékos adómérték bizonyos projekteknél 2030. december 31-ig továbbra is alkalmazható lesz. Ez azonban nem újabb általános hosszabbítást jelent, hanem a már hatályos átmeneti rendelkezések ismertetését.
A jelenleg érvényes jogszabályok alapján a kedvezményes lakásáfa kulcs 2026. december 31-én kifut. Azok a beruházások, amelyek addig teljesítik az engedélyhez vagy az egyszerű bejelentéshez kapcsolódó feltételeket, átmenetileg továbbra is az 5 százalékos körben maradhatnak. Az újabb, 2027-től előkészített és az átmeneti feltételeknek nem megfelelő fejlesztéseknél viszont főszabály szerint már 27 százalékos áfával kell számolni.
Az államtitkári válaszból ezért legfeljebb arra lehet következtetni, hogy eddig nem született kormányzati döntés a kedvezmény általános meghosszabbításáról.
Milyen feltételekkel alkalmazható az 5 százalékos lakásáfa?
A kedvezményes adómérték nem minden újonnan épített vagy annak hirdetett ingatlanra vonatkozik. A legfontosabb feltétel, hogy az Áfa tv. alapján az ingatlannak áfaszempontból újnak kell minősülnie. Ilyen az a lakóingatlan, amelynek első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg, vagy amelynél az első rendeltetésszerű használatbavétel és az értékesítés között még nem telt el két év. Bizonyos esetekben a rendeltetés vagy az önálló rendeltetési egységek számának megváltozása után értékesített ingatlan is újnak minősülhet.
Alapterületi korlát is érvényesül. Többlakásos lakóingatlanban kialakított vagy kialakítandó lakás esetén az összes hasznos alapterület nem haladhatja meg a 150 négyzetmétert, egylakásos lakóingatlannál pedig a 300 négyzetmétert. A kedvezmény meghatározott termékértékesítésekre alkalmazható, így tipikusan új lakás adásvételére vagy kulcsrakész átadással végződő vállalkozási konstrukcióra. Egy önálló építési, felújítási vagy karbantartási szolgáltatás nem válik automatikusan 5 százalékos adómértékűvé.
A 2027 és 2030 közötti átmeneti időszakban további időbeli követelményeknek is teljesülniük kell. Építési engedélyhez kötött munka esetén az engedélynek 2026. december 31-ig véglegessé kell válnia. A korábbi építési szabályok szerinti egyszerű bejelentésnél az átmeneti rendelkezés a 2024. szeptember 30-ig megtett bejelentéshez kapcsolódik, míg az új építészeti szabályozás körébe tartozó egyszerű bejelentést 2026. december 31-ig kell tudomásul venni. Ha valamelyik feltétel megfelelően teljesül, az 5 százalékos kulcs a 2030 végéig átvett előlegekre és teljesített értékesítésekre is alkalmazható maradhat.
Külön szabályrendszer vonatkozik a kijelölt rozsdaövezeti akcióterületeken megvalósuló új lakásokra. Az ilyen projektek esetében a kedvezmény 2027 után is fennmaradhat, ha az ingatlan és az értékesítés teljesíti a speciális törvényi feltételeket.
Az átmeneti szabály nem helyettesíti a hosszabbítást
Az előbb felsorolt átmeneti rendelkezések elsődleges célja, hogy ne változzon meg egyik napról a másikra a már előkészített, engedélyezett vagy folyamatban lévő beruházások adózása. Ezek a szabályok azonban nem biztosítanak tartós kedvezményt azoknak a projekteknek, amelyek 2027-től indulnak, vagy 2026 végéig nem jutnak el a szükséges engedélyezési szakaszig.
A lakáspiac emiatt fokozatosan két részre szakadhat. Az időben engedélyezett és a rozsdaövezeti projektek még több évig 5 százalékos áfával kerülhetnek piacra, miközben az újonnan indított, átmeneti feltételeket nem teljesítő fejlesztésekre már az általános kulcs vonatkozhat. Ez azonos piacon, hasonló lakások esetében is jelentős adózási különbséget teremthet.
A két kulcs közötti eltérés 22 százalékpont. Egy nettó 100 millió forintos lakóingatlan bruttó ára 5 százalékos áfa mellett 105 millió, 27 százalékos kulccsal 127 millió forint lenne. Ebből nem következik, hogy a lakások fogyasztói ára automatikusan 22 millió forinttal nő, hiszen a többletteher megoszolhat a fejlesztő, a telektulajdonos és a vevő között. A különbség azonban mindenképpen rontja az új projektek gazdaságosságát, illetve szűkíti a beruházók és a vásárlók mozgásterét.
A kedvezményes lakásáfa meghosszabbítás a kínálat fenntartását is szolgálhatná
Az 5 százalékos kulcs érvényességének meghosszabbítása mellett szóló egyik legfontosabb érv a kiszámíthatóság. Egy nagyobb lakóprojekt előkészítése a telekvásárlástól a tervezésen, a finanszírozáson és az engedélyezésen át az átadásig többéves folyamat. Ha a beruházó nem tudja, milyen áfakulcs vonatkozik majd az értékesítésre, nehezebben határozható meg a projekt várható megtérülése és finanszírozhatósága.
A kedvezmény megszűnése az olyan új fejlesztések elhalasztásához is vezethet, amelyek 2026 végéig már nem tudják teljesíteni az átmeneti feltételeket. A várhatóan alacsonyabb kínálat a kereslet változatlansága mellett önmagában is árfelhajtó hatású lehet. Ez részben ellensúlyozhatja azokat a lakáspolitikai intézkedéseket, amelyek a megfizethetőbb lakhatást és a lakáskínálat bővítését célozzák.
A kérdés a bérlakásépítési programokat is érinti. Egy új program előkészítéséhez, a projektek kijelöléséhez és az engedélyek megszerzéséhez időre van szükség. Ha az általános kedvezmény 2026 végén lezárul, az ezután induló fejlesztések jelentős része már nem férhet be az átmeneti szabályok alá. A lakásépítési célok és a lakásáfa szabályozása ezért csak egymással összehangolva alakítható ki következetesen.
Az alacsonyabb kulcs a gazdaság fehérítését is segítheti
A lakásépítés és az építőipari kivitelezés hagyományosan olyan terület, ahol a magas adóteher növelheti a számla nélküli vagy részben számlázott teljesítések vonzerejét. Minél nagyobb a különbség a szabályos és az informális teljesítés költsége között, annál erősebb lehet az ösztönzés a bevételek eltitkolására vagy a tényleges ellenértéknél alacsonyabb összeg dokumentálására.
Az 5 százalékos adómérték ebből a szempontból nem kizárólag lakáspolitikai kedvezmény. Mérsékelheti a szabályos értékesítés adóterhét, javíthatja a számlázási fegyelmet, és csökkentheti a készpénzes, nehezebben ellenőrizhető ügyletek arányát. Emiatt az alacsonyabb kulcs költségvetési hatását sem lehet egyszerűen úgy meghatározni, hogy a 27 és az 5 százalék közötti különbséget megszorozzuk az érintett lakások nettó értékével. A magasabb kulcs mellett visszaeshet a beruházások száma, változhatnak a nettó árak, és romolhat az adófizetési fegyelem is.
Az Andersen kapcsolódó szolgáltatásainak leírása ezen az oldalon található>>.
A Nyugtával dicsérd a NAV-ot podcast témába vágó epizódja itt tekinthető meg: