A vagyonadó magyarországi bevezetéséről szóló szakmai vita egyik legfontosabb kérdése az adóalapot képező vagyonelemek értékének meghatározása. Sokan úgy vélik, az ingatlanok esetében e tekintetben viszonylag könnyű dolgunk van, hiszen ezek jól azonosíthatók, nyilvántartásban szerepelnek, tulajdonoshoz köthetők és tranzakciós adatok is kapcsolódnak hozzájuk. Ez azonban egyáltalán nem jelenti azt, hogy aktuális értékük objektíven meghatározható lenne. Az alábbi cikkben ezt a problémakört járjuk körbe, miközben ismertetünk három lehetséges megoldást (azok előnyeivel és hátrányaival együtt), amelyek segítségével az ingatlanok értéke megbecsülhető.
A tervek szerint október végén fogadják el a vagyonadó magyarországi bevezetésével kapcsolatos törvényi szabályozást. A vagyoni méret limitjén (1 milliárd forint) és az adó mértékén (1 százalék) kívül még mindig kevés sarokpontot ismerhetünk, hiszen a koncepció messze nem végleges. A kormányzati kommunikáció alapján annyit tudunk, hogy a vagyonadó a teljes vagyonra fog vonatkozni, így az adó alapját várhatóan az egyes vagyonelemek számított értéke képezi majd. Ez a művelet azonban minden egyes esetben eltérő nehézségű feladatot jelent. A legkisebb fejtörést természetesen a készpénz és számlapénz okozza, az értékpapírok, társasági részesedések, ingó vagyontárgyak, követelések és vagyoni értékű jogok esetében azonban már összetettebb értékelési kérdések merülhetnek fel.
Első ránézésre az ingatlanok értékének meghatározása tűnhet az egyik leginkább objektivizálható területnek, a gyakorlatban azonban ez sem problémamentes. Más adóterhet eredményezhet ugyanis a szerzési érték, a becsült piaci érték, egy központi adatbázis alapján számított érték vagy egy független értékbecslés.
Miért nehéz kérdés az ingatlanok értékelése?
Egy vagyonadó akkor működhet kiszámíthatóan, ha az adóalap meghatározása átlátható, ellenőrizhető és kevés jogvitát generál. Az ingatlanok esetében nehéz megtalálni ezt az egyensúlyt. Minél egyszerűbb a szabály, annál kevésbé követi a tényleges piaci értéket, viszont minél pontosabb a módszer, annál nagyobb adminisztrációs terhet ró az adózókra és az adóhatóságra.
A probléma lényege, hogy az ingatlan értéke nem pusztán számviteli vagy nyilvántartási adat. Két azonos alapterületű, azonos utcában található lakás között is jelentős értékkülönbség lehet az emelet, a tájolás, a műszaki állapot, a felújítások, az energetikai jellemzők vagy akár a társasház állapota miatt. Családi házaknál ehhez még hozzájön a telek adottsága, a beépíthetőség, a közműellátottság, a melléképületek állapota és a környék piaci megítélése.
Egy vagyonadó szempontjából ezért nem az a kérdés, hogy létezik-e tökéletesen objektív ingatlanérték. Ilyen gyakorlatilag nincs. A kérdés inkább az, hogy a jogalkotó milyen kompromisszumot választ: egyszerű, könnyen működtethető rendszert, vagy a piaci értéket jobban közelítő, de vitásabb és erőforrás-igényesebb megoldást.
A beszerzési értéken alapuló ingatlanértékelési modell
Az egyik legegyszerűbb megoldás az lenne, ha az adóhatóság az ingatlan szerzési értékéből indulna ki. Ez lehet adásvételi ár, öröklésnél vagy ajándékozásnál pedig az illetékkiszabás során figyelembe vett érték. E modell előnye, hogy ez az adat az adóhatóság rendelkezésre áll, az ingatlanhoz konkrét tranzakció vagy illetékügyi eljárás kapcsolódik, és az érték valamilyen módon korábban már hivatalos eljárás tárgya volt.
A módszer adminisztratív szempontból is vonzó lehet. Nem igényel tömeges újraértékelést, nem kell minden ingatlanhoz külön szakértői vizsgálatot rendelni, és az adózók számára is könnyen érthető. Ráadásul a szerzési érték legalább a megszerzés időpontjában közel állhatott a piaci értékhez.
Hátránya ugyanakkor, hogy az idő múlásával a különbség egyre nagyobb lehet. Egy tíz vagy húsz éve vásárolt ingatlan esetében a piaci ár többszörösen is meghaladhatja a szerzési értéket. Az infláció, az ingatlanpiaci ciklusok és az értéknövelő beruházások mind torzíthatják a végeredményt.
Ezen részben segíthetne az indexálás, vagyis a korábbi szerzési érték inflációval vagy ingatlanpiaci árindexszel történő korrigálása. Ez azonban csak általános közelítést adna, mert nem tudná pontosan kezelni, ha például az ingatlan jelentős felújításon esett át, vagy ha az adott környék felértékelődött.
Tömeges ingatlanértékelési modell
Egy másik lehetőség egy országos, egységes ingatlanértékelési adatbázis létrehozása lenne. Ez a rendszer területi alapon, tranzakciós adatok, piaci trendek, ingatlantípusok és egyéb paraméterek figyelembevételével határozhatna meg négyzetméterárakat, akár utca- vagy városrészi szinten.
Előnye, hogy jobban közelítheti az aktuális piaci értéket, mint a régi szerzési értéken alapuló modell. Emellett egy ilyen rendszer kiszűrhetné a látványosan alulértékelt vagyonelemeket, és hosszabb távon az ingatlanpiac átláthatóságát is javíthatná.
A nehézség itt is az egyedi sajátosságok kezelésében rejlik. Egy tömeges modell szükségszerűen átlagokkal dolgozik. Lehet, hogy jól megbecsüli egy adott utca vagy városrész átlagos négyzetméterárát, de nem feltétlenül látja, hogy egy konkrét ingatlan felújított vagy felújítandó, rossz alaprajzú, rossz állapotú, vagy éppen prémium adottságokkal rendelkezik.
Ha ez a központi modell túl magas értéket állapít meg, az adózó várhatóan ellenbizonyítással élne. Ha ez tömegesen fordulna elő, az jelentős kapacitásproblémát okozhatna az adóhatóságnál. A rendszer működőképessége ezért azon múlna, hogy mennyire pontos az adatbázis, milyen gyakran frissítik az értékeket, és milyen jogorvoslati lehetőséget biztosítanak az adózóknak.
Független értékbecslésen alapuló ingatlanértékelés
A harmadik megoldást a független értékbecslés jelentheti. Ez különösen azokban az esetekben lehet indokolt, amikor az adózó szerint a nyilvántartott vagy központilag számított érték nem tükrözi az ingatlan tényleges piaci értékét.
A független értékbecslés előnye, hogy képes figyelembe venni az ingatlan egyedi adottságait. Egy szakértő vizsgálhatja az állapotot, a műszaki tartalmat, a lokációt, a hasznosíthatóságot, a terheket és az összehasonlítható piaci tranzakciókat. Ez igazságosabb eredményt adhat, mint egy kizárólag adatbázisra épülő becslés.
Ugyanakkor ez a megoldás csak megfelelő garanciákkal működhet. Szükség lenne egységes szakmai standardokra, felelősségi szabályokra és ellenőrzési lehetőségekre. Ha az adóhatóság súlyos szakmai hibát, szándékos torzítást és ebből fakadó feltűnő értékaránytalanságot tár fel, akkor nemcsak az adózóval, hanem adott esetben az értékbecslővel szemben is el kellene, hogy járhasson.
A független értékbecslés tehát nem feltétlenül lehet az alapértelmezett megoldás minden ingatlanra, mert költséges és időigényes lenne. Kiegészítő vagy jogorvoslati eszközként azonban fontos szerepe lehet egy vagyonadó-rendszerben.
Mit mutatnak a külföldi példák?
Európában jelenleg Svájcban, Norvégiában és Spanyolországban működik vagyonadó. Mindhárom ország eltérő módon igyekszik megoldani az ingatlanvagyon értékelésének problémáját.
Svájcban nincs szövetségi vagyonadó, azt kantonális és önkormányzati szinten vetik ki. A svájci rendszer egyik sajátossága, hogy az ingatlanokat jellemzően kantonális adóértéken veszik figyelembe, amely gyakran a piaci érték alatt marad. Ez mérsékli az adóterhet, ugyanakkor kantononként eltérő gyakorlatot eredményez. A külföldi ingatlanokat a svájci szabályok sok esetben nem közvetlenül adóztatják, de a progresszió meghatározásánál figyelembe vehetik.
Norvégiában a vagyonadó alapja a nettó vagyon, amelybe az ingatlanok is beletartoznak. A norvég adóhatóság külön szabályokat alkalmaz a lakóingatlanok értékelésére. Az elsődleges lakóhely adózási szempontból kedvezőbb elbírálás alá eshet, mint a második lakás vagy a befektetési célú ingatlan.
Spanyolországban a vagyonadó szintén nettó vagyoni alapú, és az ingatlanok értékelésénél több értékkategória is szerepet kaphat. A gyakorlatban figyelembe vehető többek között a kataszteri érték, a korábbi adóeljárásban megállapított érték, illetve a szerzési érték, jellemzően a magasabb érték irányába. Emellett a spanyol rendszerben jelentős regionális különbségek vannak, és a saját lakóingatlanra külön mentességi szabályok is vonatkozhatnak.
Külföldi ingatlanok: értékelés és kettős adóztatás
A magyar vagyonadó rendszernek arra a kérdésre is választ kell adnia, hogy mihez kezd a magánszemélyek külföldi ingatlanjaival. Ha a szabályozás a belföldi illetőségű magánszemélyek teljes vagyonára vonatkozik, akkor a külföldi ingatlanvagyont is azonosítani és értékelni kell. Ez azonban nemcsak technikai, hanem nemzetközi adózási kérdés is.
A külföldi ingatlanok értékének meghatározása eleve nehezebb feladat, hiszen a magyar adóhatóság nem feltétlenül rendelkezik közvetlen tranzakciós vagy nyilvántartási adatokkal. Emellett vizsgálni kellene azt is, hogy az adott ingatlant a fekvése szerinti országban terheli-e vagyonadó, ingatlanadó vagy más vagyoni típusú közteher. Az igazságosság elve alapján a szabályozásnak kezelnie kellene a kettős adóztatás kockázatát, vagyis azt, hogy ezek a terhek beszámíthatók legyenek a vagyonadó kalkulációjakor. E tekintetben figyelembe kell venni azt is, hogy a Magyarország által kötött kettős adóztatási egyezmények szintén korlátozhatják vagy befolyásolhatják a külföldi ingatlanvagyon magyarországi adóztatását.
Az ingatlanértékelést befolyásoló egyéb tényezők
Az ingatlan értékének meghatározása mellett azt is tisztázni kell majd, hogy a szabályozás milyen korrekciós tételeket enged figyelembe venni az adóalap kalkulációjakor. A jelenlegi információk alapján valószínűnek tűnik, hogy a vagyonadó nettó szemléletű lesz, vagyis az ingatlan értékét csökkentheti az ahhoz kapcsolódó hitel még fennálló tőkeösszege.
Emellett nyitott kérdés még, hogy a már ma is működő, vagyonadó jellegű ingatlanterhek, így különösen az építményadó és a telekadó milyen szerepet kapnak majd a rendszerben. Ezek ugyan önmagukban nem az ingatlan piaci értékét csökkentik, de logikus lenne, ha a jogalkotó a vagyonadó tényleges terhének meghatározásakor valamilyen beszámítási vagy korrekciós mechanizmust biztosítana, elkerülve ugyanazon ingatlanvagyon aránytalan, többszörös terhelését.
Felkészülés a vagyonadóra: mi legyen az első lépés?
Nem vállalunk nagy kockázatot azzal a kijelentéssel, hogy a vagyonadó valamilyen formában biztosan megjelenik a magyar adórendszerben. Emiatt a jelentősebb ingatlanvagyonnal rendelkező magánszemélyeknek érdemes időben felmérniük ingatlanaik aktuális piaci értékét, és megvizsgálniuk, hogy teljes vagyonuk nettó módon számított értéke elérheti-e az 1 milliárd forintos küszöböt. Ha az érintettség akár csak valószínűsíthető, indokolt szorosan követni a jogszabály-előkészítés folyamatát, különösen az adóalap, az értékelési módszerek, a hitelek beszámítása és az esetleges mentességek vagy korrekciós tételek szempontjából.
Az Andersen adótanácsadói készséggel állnak ügyfeleik rendelkezésére a kitettség előzetes felmérésében, a szabályozási fejlemények értelmezésében és a szükséges felkészülési lépések meghatározásában.