Az Országgyűlés Pénzügyi és Költségvetési Bizottsága 2026. november 11-én egy 58 pontból álló módosító javaslatot nyújtott be a vagyonadóról szóló törvényjavaslathoz. A változtatások nem érintik az új adónem alapvető koncepcióját, több ponton azonban könnyítenék a vagyonértékelést, pontosítanák az adóalap és az adócsökkentő tételek meghatározását, valamint egységesítenék a szakértőkre vonatkozó követelményeket. Különösen fontos módosítások kapcsolódnak az ingatlanokhoz, a társasági részesedésekhez, az örökölt haszonélvezettel terhelt ingatlanokhoz és a rejtett tartalékok kezeléséhez.
A részletes vitát lezáró bizottsági módosító javaslat lényeges elemeit az alábbiakban foglaltuk össze.
Nem változik az egymilliárd forintos vagyonküszöb
A vagyonadó alapvető szerkezete a bizottsági javaslat alapján is változatlan maradna. Az adó továbbra is az igazolt tartozásokkal csökkentett nettó vagyon egymilliárd forintot meghaladó részét terhelné. A belföldi illetőségű magánszemélyek és vagyonkezelési adóalanyok teljes, belföldi és külföldi vagyonuk után, a külföldi illetőségűek pedig a törvényben meghatározott magyarországi vagyonelemek után lennének adókötelesek.
A módosítás az adókulcsok szövegezését ugyanakkor korrigálná. Mivel az egymilliárd forintos adómentes részt már az adóalap meghatározásakor le kell vonni, az 1%-os kulcs az adóalap első 99 milliárd forintjára, az 1,5%-os kulcs pedig az ezt meghaladó részre vonatkozna. A módosítás célja az eredeti jogalkotói szándék megőrzése: a teljes nettó vagyon 100 milliárd forint feletti részét terhelné a magasabb kulcs.
Később léphet hatályba a törvény
Az október 27-én benyújtott törvényjavaslat még 2026. december 15-i hatálybalépéssel számolt, ennek tényleges időpontja azonban a törvény kihirdetésének napjától függne (a kihirdetést követő 31. nap).
A módosító javaslat nem írja át külön az első adókötelezettség és bevallás valamennyi korábbi időpontját, ezek összhangját ezért az elfogadott törvény szövege alapján kell majd megvizsgálni.
Több tartozás lenne levonható az adóalapból
Az adóalapot a fennálló és megfelelően igazolt tartozások továbbra is csökkenthetnék. Az egyik módosítás ezt a kört kifejezetten kiegészítené a részletvétellel megszerzett vagyonelem még ki nem fizetett vételárrészével, ha azt közokirat vagy teljes bizonyító erejű magánokirat igazolja. Ez például részletre vásárolt ingatlan, üzletrész vagy más vagyontárgy esetében lehet lényeges.
A közös tulajdonban álló vagyonelemhez kapcsolódó tartozást olyan arányban kellene megosztani, amilyen arányban magát a vagyonelemet figyelembe veszik az egyes tulajdonosok adóalapjában. A konkrét vagyonelemhez nem kapcsolható, házastársakat közösen terhelő tartozások pedig a hitelezővel szemben fennálló kötelezettségük arányában lennének levonhatók.
Elkerülhető lenne a vagyonkezelésből kiadott vagyon kettős adóztatása
Új szabály kezelné azt az esetet, amikor a vagyonkezelési adóalany megszűnik, vagy elveszíti vagyonkezelési adóalanyi minőségét, és a vagyont ugyanabban a naptári évben más adóalany szerzi meg. A vagyont megszerző személy az adóalapját csökkenthetné a megszűnő vagyonkezelési adóalany adóalapjának a kiadott vagyonra jutó részével, legfeljebb a megszerzett vagyonból az értékelési időpontban még meglévő értékig. Ez megakadályozná, hogy ugyanaz a vagyoni érték ugyanabban az évben két adóalanynál is teljes egészében adókötelessé váljon.
Átalakulna a társasági részesedések értékelése
A nem tőzsdei társasági részesedések általános értékelési képlete megmaradna: a részesedés értékét főszabály szerint a korrigált saját tőke és a hozamérték kétszeresének súlyozott átlaga alapján kellene meghatározni. A módosítás azonban több lényeges ponton átírná a részletszabályokat.
A rejtett tartalékkal történő korrekció főszabállyá válna, de az 500 millió forintot meg nem haladó saját tőkéjű társaságok részesedéseinél az adózó választhatná a korrekció nélküli saját tőkét. Ezzel szemben az 500 millió forint feletti saját tőkéjű társaságoknál továbbra is figyelembe kellene venni az ingatlanokban, részesedésekben és értékpapírokban meglévő rejtett tartalékokat. A rejtett tartalék összegét az eszközökhöz kapcsolódó halasztottadó-kötelezettség csökkentené.
A 100 millió forintot meg nem haladó saját tőkéjű társaságokra vonatkozó egyszerűsítés megmaradna: választás alapján a részesedés értéke kizárólag a saját tőke tulajdoni hányadra jutó részében is meghatározható lenne. Ezt a könnyítést a gazdasági társaságnak nem minősülő szervezetekben, például ügyvédi irodákban vagy egyéni cégekben fennálló vagyoni jogosultságokra is kiterjesztenék.
Változik a holdingok és az új társaságok értékelése
A holdingvállalkozásoknál főszabály szerint továbbra is a korrigált saját tőkéből kellene kiindulni. Ha azonban a holding anyavállalatként konszolidált éves beszámolót is készít, a kizárólag saját tőkén alapuló holdingértékelés nem lenne alkalmazható. A részesedés értékét ebben az esetben a konszolidált beszámoló adatai alapján, a saját tőkét és a hozamértéket egyaránt figyelembe vevő általános képlettel kellene meghatározni.
A jogelőd nélkül alapított társaságoknál az alapítás évében és az azt követő két üzleti évben a hozamértéket nem kötelezően, hanem választás alapján lehetne nullának tekinteni. Továbbra sem lenne alkalmazható az egyszerűsítés attól az évtől, amelyben a saját tőke meghaladja az 500 millió forintot, vagy a rendelkezésre álló hozamérték eléri a saját tőke 25 százalékát.
Enyhülnének a cégértékelőkkel szembeni követelmények
A benyújtott törvényjavaslat magas bevételi küszöbökhöz kötötte volna, hogy ki végezhet elfogadható cégértékelést. A módosítás szerint az értékelő akkor kerülhetne be a Nemzeti Adó- és Vámhivatal újonnan létrehozandó nyilvántartásába, ha a megelőző három évből legalább kettőben a cégértékelésből származó éves bevétele meghaladta a 125 millió forintot, vagy elérte összes bevételének 25 százalékát, de legalább 25 millió forintot. Ez érdemi könnyítés a korábbi 250 millió, illetve 50 millió forintos küszöbhöz képest.
Egyszerűbbé válhat a kisebb értékű ingatlanok értékelése
A módosítás egyik legfontosabb gyakorlati iránya a kötelező szakértői értékelések számának csökkentése. A „jelentős felújítás” küszöbe az ingatlan ügyleti értékének 20 százalékáról 30 százalékára emelkedne. Így csak az ennél nagyobb költségű felújítás akadályozná meg, hogy az adózó a korábbi ügyleti érték indexálásával határozza meg az ingatlan értékét.
Két új egyszerűsített értékelési lehetőség is megjelenne
A felépítmény nélküli, szántó, rét vagy legelő művelési ágú termőföld értéke megfelelő feltételekkel a Központi Statisztikai Hivatal hektáronkénti földforgalmi átlagára alapján is meghatározható lenne, ha az adóalany tulajdoni hányadára jutó érték ingatlanonként legfeljebb egymillió, az így értékelt vagyonelemek együttes értéke pedig legfeljebb ötmillió forint.
A lakásnak nem minősülő, legfeljebb 20 millió forint értékű ingatlant az adózó szakértő nélkül, összehasonlítható ingatlanok dokumentált kínálati árai alapján is értékelhetné. Ez például garázsoknál, műhelyeknél és más kisebb ingatlanoknál lehet jelentős.
Az összehasonlító adatok forrását, közzétételi időpontját és az érték meghatározását alátámasztó számítást az elévülési idő végéig meg kellene őrizni.
A NAV kalkulátorokat biztosítana az ingatlanok értékeléséhez
A Nemzeti Adó- és Vámhivatal elektronikus felületen tenné elérhetővé a belföldi ingatlanok indexált értékének meghatározását segítő kalkulátort, valamint az országos tömeges ingatlanértékelési modellt. Az eredményről és a számításhoz felhasznált adatokról hiteles elektronikus iratot lehetne letölteni, ami egy későbbi adóellenőrzésnél bizonyítékként szolgálhat.
A külföldi ingatlanokhoz a NAV minden év március 1-jéig közzétenné az előző évi, országonkénti és ingatlantípusonkénti hivatalos ingatlanárindexeket, és ezek alkalmazásához külön kalkulátort működtetne. Ha megfelelő hivatalos index nem áll rendelkezésre, az értéket évi 3 százalékkal kellene módosítani. Az eredeti szabályozással szemben az adózó tehát már nem választhatna szabadon az index és a 3 százalékos korrekció között.
Kötöttebbé válna a külföldi ingatlanok értékelése
A külföldi ingatlanok értékének éves aktualizálására vonatkozó szabályok is módosulnának. A benyújtott törvényjavaslat még választási lehetőséget biztosított volna: az előző évi számított értéket az adózó évi 3 százalékkal vagy az ingatlan fekvése szerinti állam hivatalos ingatlanárindexével módosíthatta volna. A bizottsági javaslat megszüntetné ezt a választást. Ha az adott országban rendelkezésre áll megfelelő hivatalos árindex, azt kötelezően alkalmazni kellene, az évi 3 százalékos korrekció pedig csak ennek hiányában maradna használható. A Nemzeti Adó- és Vámhivatal minden év március 1-jéig közzétenné az előző évre vonatkozó, országonként és ingatlantípusonként irányadó indexeket, valamint elektronikus kalkulátort biztosítana az érték meghatározásához. A módosítás célja az egységesebb értékelés, ugyanakkor az adózóknak továbbra is dokumentálniuk kellene a szerzési értéket, az értéknövelő beruházásokat és az alkalmazott indexálást.
Az örökölt haszonélvezettel terhelt ingatlan tulajdonosa mentesülne
Lényeges új szabály, hogy az örökléssel létrejött haszonélvezeti joggal terhelt ingatlant a tulajdonosnak nem kellene figyelembe vennie a vagyonadó alapjában. Az ingatlant terhelő haszonélvezeti jog értéke ugyanakkor továbbra is a haszonélvező vagyonába tartozna. A könnyítés a törvény hatálybalépése előtt és után keletkezett haszonélvezetre egyaránt alkalmazható lenne, de kizárólag a haszonélvezettel terhelt tulajdoni hányadra és a jog fennállásának időtartamára.
A módosítás indokolása szerint a tulajdonos teherviselő képessége ilyen esetben korlátozott, hiszen az ingatlan hasznosításából származó jövedelem megszerzésére jellemzően nincs vagy csak szűk lehetősége van.
Egységes nyilvántartás készülne az értékelő szakértőkről
A NAV nyilvános nyilvántartást vezetne azokról a szakértőkről, akiknek az értékelése a vagyonadó megállapításakor elfogadható. A rendszer az ingatlan- és cégértékelők mellett a műtárgyak és más vagyonelemek értékelésére jogosult szakemberekre is kiterjedne. Műtárgy forgalmi értékét csak az adópolitikáért felelős miniszter rendeletében meghatározott szakképzettségű szakértő állapíthatná meg.
Ha a szakértő a szakmai szabályok megsértésével a vagyontárgy valós értékének 70 százalékát el nem érő értéket állapít meg, 100 ezer forintos bírságot kaphatna. Három ilyen, 365 napon belül véglegessé váló döntés után két évre törölnék a nyilvántartásból.
Valamennyi szakértői értékeléshez szankcióvédelem kapcsolódna
Az októberben benyújtott törvényjavaslat csak az ingatlanok szakértői értékeléséhez biztosított volna szankcióvédelmet. A módosítás ezt valamennyi vagyonelemre, így a társasági részesedésekre, ingóságokra, műtárgyakra és pénzügyi eszközökre is kiterjesztené.
Ha az adózó a törvényben meghatározott szakértő értékét alkalmazza, de a NAV később magasabb összeget állapít meg, az értékkülönbözetből eredő adóhiány után nem lehetne adóbírságot vagy késedelmi pótlékot kiszabni. A védelem feltétele, hogy az adózó minden ismert adatot valósághűen átadjon a szakértőnek, és ne befolyásolja megtévesztően az értékelést. Az adókülönbözetet ugyanakkor ebben az esetben is meg kellene fizetni.
A szakértői értékelés díjához kapcsolódó adócsökkentés csak egyszer lenne alkalmazható akkor is, ha ugyanazt az értékelést későbbi években indexálva ismét felhasználják.
Pontosabb szabályok vonatkoznának a műtárgyakra és más ingóságokra
A műtárgyak, gyűjtemények és más ingó dolgok alapvető értékelési rendszere nem változna meg. A módosítás azonban egyértelművé tenné, hogy korábban készült szakvélemény legfeljebb tizenkét hónapig alkalmazható, feltéve, hogy az ingó dolog értékét lényegesen befolyásoló változás nem következett be.
Biztosítási érték kizárólag akkor vehető figyelembe, ha a biztosítási szerződésben szereplő összeg az aktuális piaci értéket fejezi ki. Az újrabeszerzési érték vagy az új állapotú vagyontárgy pótlási értéke önmagában továbbra sem lenne használható.
Egyszerűbbé válhat egyes értékpapírok értékelése
Ha egy szabályozott piacon jegyzett kötvény vagy más hitelviszonyt megtestesítő értékpapír esetében a tárgyév végét megelőző húsz kereskedési napon nem minden nap áll rendelkezésre záróárfolyam, a meglévő árfolyamok átlagát kellene alkalmazni. Ha egyáltalán nincs használható piaci árfolyam, főszabály szerint a névérték lenne irányadó.
Ha azonban a névérték nyilvánvalóan nem tükrözi a piaci viszonyokat, az adózó jogosult szakértő által megállapított piaci értéket használhatna. Az értékelésnek be kellene mutatnia az alkalmazott módszert, a felhasznált adatokat és a névértéktől való eltérés indokait.
A vagyonadó 5 százalékáról is lehetne rendelkezni
A megfelelő határidőben benyújtott bevallásban az adózó rendelkezhetne úgy, hogy ténylegesen megfizetett vagyonadójának 5 százalékát a Nemzeti Együttműködési Alap javára számolják el. A nyilatkozatot utólag, önellenőrzéssel nem lehetne benyújtani vagy visszavonni. Ez nem jelentene további fizetési kötelezettséget, hanem a már megfizetett adó meghatározott részének költségvetési célú átirányítását tenné lehetővé.
A vagyonadó törvénytervezet társadalmi egyeztetésre benyújtott változatáról ebben a cikkben, míg az őszi adócsomag részeként benyújtott törvénytervezetről ezen az oldalon írtunk részletesen.