A vagyonadó alapvető szerkezete nem változott a társadalmi egyeztetés óta: a Parlament elé 2026. október 27-én este benyújtott törvényjavaslat továbbra is az egymilliárd forintot meghaladó nettó vagyonra kivetett, évente fizetendő, kétkulcsos közterhet vezetne be. A részletszabályok ugyanakkor több ponton módosultak. Az új változat elsősorban a társasági részesedések és az ingatlanok értékelését pontosítja, több egyszerűsítést vezet be, miközben egyes adatszolgáltatási és ellenőrzési szabályokat is átalakít.
Az alábbi összehasonlítás a társadalmi egyeztetésre bocsátott és a parlament elé benyújtott jogszabály-szövegek közötti legfontosabb tartalmi eltéréseket mutatja be.
A vagyonadó alapvető szabályai változatlanok maradtak
A benyújtott vagyonadó törvényjavaslat megtartja a korábbi tervezet fő elemeit. Az adó alanyai továbbra is a belföldi és külföldi illetőségű magánszemélyek, valamint a belföldi és külföldi illetőségű vagyonkezelési adóalanyok lennének. Utóbbi körbe a bizalmi vagyonkezelésben kezelt vagyonok, a magánalapítványok és az ezekhez hasonló rendeltetésű külföldi struktúrák is beletartoznának.
A belföldi illetőségű adóalanyok kötelezettsége továbbra is a teljes, magyarországi és külföldi vagyonukra kiterjedne. A külföldi illetőségű adóalanyoknál a magyarországi ingatlanok, az ezekhez kapcsolódó vagyoni értékű jogok, a magyar társaságokban fennálló részesedések, valamint a belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező külföldi társaságokban meglévő tulajdonrészek maradnának adókötelesek.
Nem változott az egymilliárd forintos értékhatár és az adómérték sem. Az adó alapja továbbra is az igazolt tartozásokkal csökkentett nettó vagyon egymilliárd forintot meghaladó része lenne. Az adóalap 100 milliárd forintig terjedő részét 1 százalékos, az e feletti részt 1,5 százalékos adó terhelné.
A hatálybalépés tervezett időpontja változatlanul 2026. december 15., az első adókötelezettséget pedig a 2026. december 31-én fennálló vagyonállapot alapján kellene meghatározni. Az első bevallás és adófizetés határideje főszabály szerint 2027. augusztus 31. maradna.
Az illetőségváltáshoz exit adó is kapcsolódna
A vagyonadó bevezetéséhez kapcsolódóan az őszi adócsomag az Szja tv.-t is kiegészítené az adóügyi illetőség megváltozásából származó jövedelem adóztatásával, vagyis az úgynevezett exit adóval. Az új szabály azokat a magánszemélyeket érintené, akik az előző tíz adóévből legalább ötben magyar adóügyi illetőségűek voltak, majd úgy helyezik át illetőségüket külföldre, hogy ezzel Magyarország adóztatási joga megszűnik vagy korlátozódik. Az exit adó a társasági részesedéseken, értékpapírokon és kriptoeszközökön az illetőségváltásig felhalmozódott, de még nem realizált értéknövekményt terhelné 15 százalékos személyi jövedelemadóval, ha az érintett eszközök együttes értéke meghaladja az 500 millió forintot, vagy a magánszemély legalább 20 százalékos, minimum 250 millió forint értékű társasági részesedéssel rendelkezik. Az adó alapját az illetőségváltást megelőző napon fennálló piaci érték alapján kellene meghatározni, így tényleges értékesítés nélkül is keletkezhetne adókötelezettség. Az Európai Unió vagy az Európai Gazdasági Térség más államába történő költözés esetén meghatározott feltételekkel automatikus, kamatmentes fizetési halasztás járna, amely jellemzően az eszköz későbbi értékesítésekor, átruházásakor vagy az EU-n, illetve az EGT-n kívülre történő továbbköltözéskor szűnne meg. Az intézkedés célja, hogy visszatartsa a vagyonadó bevezetésére tekintettel végrehajtott illetőségváltásokat és a még nem realizált befektetési nyereség külföldre helyezését.
Megmaradt a széles adóalap és a részletes vagyonleltár követelménye
A vagyonelem fogalma továbbra is rendkívül széles. Az ingatlanok és társasági részesedések mellett változatlanul az adóalap részét képezhetik a pénzeszközök, értékpapírok, követelések, biztosítási jogok, kriptoeszközök, befektetési nemesfémek, opciók, nagy értékű ingóságok és más, pénzben kifejezhető gazdasági értékkel rendelkező jogok.
A személyes használatú ingóságokra vonatkozó kivételek lényegében szintén változatlanok. A hárommillió forintot meghaladó egyedi értékű műtárgyakat, gyűjteményeket és ékszereket, valamint a tízmillió forintot meghaladó értékű járműveket továbbra is figyelembe kellene venni.
A benyújtott változat ugyanakkor kiterjeszti a gazdasági tevékenységhez használt ingóságokra vonatkozó szabályt. Nemcsak az egyéni vállalkozói vagy mezőgazdasági őstermelői tevékenységhez, hanem az adószám birtokában folytatott más önálló tevékenységhez használt, kapcsolódó vagy költségként elszámolt ingó dolgok teljes értékét is figyelembe kellene venni.
Jelentősen módosulhat a tőzsdei részesedések értékelése a vagyonadó törvényjavaslat alapján
A társadalmi egyeztetésre bocsátott változatban a tőzsdén vagy más szabályozott piacon jegyzett, illetve tőzsdén kívül rendszeresen kereskedett társasági részesedéseket főszabály szerint az év utolsó kereskedési napjának záróárfolyamán kellett volna értékelni. Ha ez több mint 10 százalékkal eltért az utolsó 30 nap forgalommal súlyozott átlagárfolyamától, az átlagárfolyam vált volna irányadóvá.
A parlament elé benyújtott változat a vizsgált időszakot 30 napról 180 napra hosszabbítja. Ez mérsékelheti az év végi rövid távú árfolyammozgások hatását, ugyanakkor jelentősebb eltérést eredményezhet az év végi piaci ár és a vagyonadóban figyelembe vett érték között.
Ezzel párhuzamosan kikerült a 2026-os átmeneti rendelkezések közül a tőzsdei és rendszeresen kereskedett társasági részesedések külön értékelési választási lehetősége. A társadalmi egyeztetésre bocsátott szöveg még lehetővé tette volna, hogy az adózó a rövid, december 15-től december 31-ig tartó első tárgyév árfolyamadatait használja. A benyújtott változatban ilyen átmeneti szabály már csak egyes hitelviszonyt megtestesítő értékpapírokra maradt fenn.
Pontosították a holdingvállalkozás fogalmát
A társadalmi egyeztetésre bocsátott szöveg holdingvállalkozásnak még azt a társaságot tekintette, amelynek mérlegében a társasági részesedések értéke elérte az összes eszköz legalább 90 százalékát.
A benyújtott vagyonadó törvényjavaslat ennél szélesebb és gazdasági tartalmú definíciót alkalmaz. A holding elsődleges céljának más társaságokban fennálló részesedések birtoklásának és az azokon keresztüli irányításnak kell lennie. A 90 százalékos eszközarány számításánál azonban már nemcsak a társasági részesedéseket, hanem az értékpapírokat, más befektetett pénzügyi eszközöket, pénzeszközöket, saját célra használt ingatlanokat és a tulajdonolt társaságokkal szembeni követeléseket is figyelembe lehetne venni.
A módosítás következtében több olyan társaság kerülhet a holdingokra vonatkozó külön értékelési szabály alá, amely a korábbi, szűkebb eszközösszetételi tesztet nem teljesítette volna.
További korrekciók jelentek meg a nem tőzsdei cégek értékelésénél
A benyújtott vagyonadó törvényjavaslat több új technikai szabályt is tartalmaz a nem tőzsdei részesedések értékelésére:
- Ha a társaság saját tőkéje negatív, azt az értékelés során nullának kell tekinteni.
- Kiválás esetén korrigálni kell a változatlan formában tovább működő társaság korábbi adózott eredményét, hogy a kiválással létrejött társasághoz kapcsolódó eredmény ne jelenjen meg kétszer a hozamértékben.
- A kisebbségi részesedéshez kapcsolódó 25 vagy 30 százalékos diszkont alkalmazásakor a közeli hozzátartozók tulajdoni hányadát össze kell számítani. Ez szűkítheti a kisebbségi diszkont alkalmazhatóságát családi tulajdonban álló társaságoknál.
- Konszolidált beszámoló alkalmazásakor a saját tőkét és az adózott eredményt csökkenteni kell a kisebbségi, illetve nem ellenőrző tulajdonosokra jutó résszel.
Ezek a változások nem írják át az értékelési rendszer alaplogikáját, de több, a gyakorlatban felmerülő torzítást és kettős figyelembevételt kezelnek.
Szélesebb körben működhet a NAV ingatlanértékelési modellje
A korábbi tervezet szerint az országos tömeges ingatlanértékelési modell a lakások és a felépítménnyel nem rendelkező mezőgazdasági ingatlanok értékelésére szolgált volna. A benyújtott vagyonadó törvényjavaslat szövege ezt a kört az üdülőkkel és a telkekkel is kibővíti. Ennek megfelelően külön definíció került a törvényjavaslatba a telekre és az üdülőre.
A modell működési logikája is pontosabb lett. Az új szöveg szerint a NAV a tárgyév utolsó napján fennálló állapotot az adózó által megadott ingatlanjellemzők figyelembevételével értékelné. Ha az adózó a valós paramétereket adja meg, az adóhatóság egy későbbi ellenőrzés során főszabály szerint nem állapíthatna meg a modell eredményétől eltérő számított értéket. Eltérésre akkor lenne lehetőség, ha a NAV bizonyítja, hogy az adózó nem a valós ingatlanparamétereket rögzítette.
Ez az új garanciális szabály növelheti a modellben meghatározott érték kiszámíthatóságát, miközben az ingatlan adatainak pontos megadásáért egyértelműen az adózó felelne.
Átalakul az ingatlanértékelők nyilvántartása és felelőssége
A társadalmi egyeztetésre bocsátott tervezet alapján a NAV külön nyilvántartást vezetett volna bizonyos ingatlanértékelőkről. A benyújtott változat szerint a hatóság valamennyi, a törvény alapján elfogadható értékelés készítésére jogosult szakértőről nyilvános listát vezetne.
Új elem a szakértőt közvetlenül terhelő bírság. Ha a hatóság megállapítja, hogy az értékelő a szakmai vagy törvényi szabályok megsértésével a valós forgalmi érték 70 százalékát el nem érő értéket határozott meg, a szakértővel szemben 100 ezer forintos bírságot szabna ki. Három ilyen, 365 napon belül véglegessé váló bírság a szakértő nyilvántartásból történő törlését eredményezné.
A korábbi változat is lehetővé tette a szakértő törlését három súlyosan alulértékelő szakvélemény után, de nem tartalmazott külön, minden egyes esethez kapcsolódó 100 ezer forintos bírságot.
Részletesebb lett a külföldi ingatlanok értékelése
A külföldi ingatlanok alapvető értékelési rendszere nem változott. Főszabály szerint a szerzéskori értékből kellene kiindulni, amelyet a későbbi években választás szerint évi 3 százalékkal vagy az ingatlan fekvése szerinti állam hivatalos árindexével kellene módosítani, figyelembe véve az értéknövelő beruházásokat is.
A benyújtott vagyonadó törvényjavaslat azonban rendezi azt az esetet is, amikor az előző évi számított érték nem áll rendelkezésre, például azért, mert a tulajdonos korábban nem volt vagyonadó-alany, vagy az ingatlant évekkel az adókötelezettség keletkezése előtt szerezte. Ilyenkor a szerzéskori értéket és a későbbi beruházások értékét a szerzéstől, illetve a beruházás évétől kezdve évenként kellene indexálni.
A módosítás egy korábban nem kellően rendezett gyakorlati helyzetet kezel, és különösen a régebben megszerzett külföldi ingatlanok tulajdonosainál lehet jelentős.
Pontosították a külföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságok értékelését
A külföldi illetőségű adóalanyok esetében továbbra is adóköteles lenne a belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező külföldi társaságban fennálló tulajdonrész. A társadalmi egyeztetésre bocsátott szöveg ennek értékét a társaság tulajdonában álló magyar ingatlanok számított értékének tulajdoni hányaddal arányos részében határozta meg.
A benyújtott változat szerint a magyar ingatlanok értékéből előbb le kellene vonni az ingatlan megszerzéséhez, létesítéséhez, fenntartásához vagy értéknövelő beruházásához közvetlenül kapcsolódó tartozásokat, és csak az így kapott nettó összeg tulajdoni hányaddal arányos része képezné a részesedés számított értékét.
Ez a változás jobban összhangba hozza az ilyen közvetett ingatlantulajdon értékelését a nettó vagyon adóztatásának általános elvével.
Változik a nemzetközi egyezmény alapján mentesített vagyon kezelése
Mindkét változat elsőbbséget biztosít a vagyonadóra is kiterjedő nemzetközi szerződéseknek. Változatlanul előfordulhatna ezért, hogy egy külföldi vagyonelem Magyarországon közvetlenül nem adóztatható, de az egyezmény lehetővé teszi az érték figyelembevételét a magyar vagyonra jutó adó progressziójának meghatározásakor.
A benyújtott szöveg azonban részletesebben meghatározza az ilyen külföldi vagyonra jutó, a magyar adóból levonandó összeg számítását. A külföldi vagyonelemek értékéből levonhatók lennének a hozzájuk közvetlenül kapcsolódó, megfelelően igazolt tartozások, majd az így meghatározott nettó külföldi vagyon egymilliárd forintot meghaladó részére kellene kiszámítani a levonható elvi adóösszeget.
A szabály gyakorlati alkalmazása továbbra is egyezményenként, az adóalany illetősége és az egyes vagyonelemek jellege alapján igényelhet külön elemzést.
Elektronikus felületen kellene benyújtani a vagyonadó-bevallást
A társadalmi egyeztetésre bocsátott változat még a NAV által rendszeresített „űrlapról” rendelkezett. A benyújtott szöveg már azt mondja ki, hogy a vagyonadó-bevallást az adóhatóság által biztosított elektronikus felületen kellene benyújtani.
Az önadózás, az augusztus 31-i határidő és az a szabály nem változott, hogy bevallást csak tényleges vagyonadó-fizetési kötelezettség esetén kell benyújtani. A bevallás továbbra is részletes, vagyonelemenkénti adatokat, értékeket, értékelési módszereket, tartozásokat és adócsökkentő tételeket tartalmazna.
Új előírás, hogy az adóazonosító számmal nem rendelkező külföldi magánszemélynek a bevallás előtt be kell jelentkeznie a NAV-hoz adóazonosító jel megállapítása érdekében.
Vagyonadó törvényjavaslat összegzés
Összességében a benyújtott változat több gyakorlati kérdést tisztáz, de a vagyonadó megállapítása továbbra is összetett, több szakterület együttműködését igénylő feladat maradna. Különösen a nem tőzsdei társasági részesedések, a holdingstruktúrák, a külföldi vagyonelemek és a vagyonkezelési konstrukciók esetében lehet szükség részletes számviteli, cégértékelési, ingatlanértékelési és nemzetközi adózási elemzésre.
Az Andersen vagyonadó tanácsadási szolgáltatása az adókötelezettség előzetes felmérésétől és a vagyonleltár összeállításától az egyes vagyonelemek értékelésén keresztül a bevallás elkészítéséig terjed.